另一方面,此次方案中明确提��“尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,以具体项目为抓手,合理确定房地产项目运作模��,维护权利人合法权��,确保集体经济组织自愿实施、自主运��”。同时也提出“村镇集体经济组织可以自行开发运��,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系��”可以看出,与传统国有建设用地相��,此次方案赋予了村集体组织更大的自主权,能以较高的效率和激励机制带动土地供应逐步放量。特别是一线城市的城郊区域,大量存量集体建设用地获得了盘活机会。与相间其中的商品住宅用地相��,此类土地的成本优势显而易见。在此背景下,面对同区域的商品住宅用地投资机会��,房地产开发商的算账模式需要调��,要综合考虑周边集体用地的地租、开发成本、预期房租等因素测算对商品住宅的影响,进而做出合理的地价预判与投资决策。不过总体来说,过去相对豪放的拿地模式是该停下来��,土地投资要更理性��

当然,集体建设用地对现有土地市场影响的实现有一个前��,即有充分的、规模庞大的集体建设用地进入房地产市场。目前看,北京公布��2017-2021未来五年计划供应总套��150万套,其中租赁住房��50万套,上海”十三��“计划供应住房170万套,其中租赁住房70万套,如果租赁住房用地有相当比例通过集体土地解决,那这个影响将会是非常显著的��

金融创新:租赁业务融资创新会不会是下一个风��

在以租赁为核心的全新供应体系��,更高层次的金融模式创新正当其时。当��,房地产市场整体进入了供给侧政策集中出台阶��,立足房地产市场长效机制全面构建新的供应体��,扩大对中、低端住房的政策支持是对 “高端有市��,中端有支��,低端有保��”政策目标的实质性回应。房地产住房租赁由此被放在了更高、更长远的位置上考量。然��,就目前情况来��,要形成以租赁为核心的全新供应体系仅仅依靠现有的金融政策是无法实现的。这就需要在更高维度上进行金融配套政策的创新��2014��9��29日发布的《中国人民银�� 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》提��“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点”。近年来伴随促进租赁市场发展的政策又频频提出REITs试点。市场探索中比较有代表性的案例��2014年的“中信启航专项资产管理计划”��2015��7月的鹏华前海万科REITs。而部分长租公寓供应商也已发行租房市场房屋租金分期类ABS产品��

传统的融资模式主要基于房地产开发模式。未��,随着房地产住宅租赁业务的大量增加,新的融资模式也将围绕租赁进行针对性的创新。租金作为一种稳定性优��,可持续性的收入具备资产证券化的条件。而REITs在国际上已经运行多年并取得了良好的效果。根据国际REITs经验尤其是与我国较为接近的亚洲市场情��,未来在国内REITs先行试点的物业领域可以集中在:公寓、酒店、商业、办公楼等领域以及相关物业组合的综合产品。这些物业均具有长期经营性、收入现金流较稳定、相关物业经营模式较为成熟等特点,适合REITs产品对风险收益的相关要求。开发商对于这些融资创新模式要提前进行探索和尝试��

城市与业务模��:一线深耕存量运营趋势不断深��

鉴于不同城市房地产市场周期的差异��,房地产视角下的城市格局分化比以往任何时期都要显著。从纵向的时间维度来��,以一线城市为代表的成熟大城市已进入存量运营时��,企业进入门槛也到了历史高��;发展潜力明显��“准一��”城市进入了存量运营与增量开发拉锯发展的时期。这两类城市未来围绕城市更新、长租公寓等存量资产运营的机会较��,此次方案试点的北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、成都等城市大多属于这一行列��

随着试点房地产政策的落实,大量集体用地机会将出��,如何尽快通过业务创新探索出适合企业特点的租赁业务模��,须是企业当下在这些城市的战略聚焦。如果策略得��,租赁业务会成为企业藉由轻资产模式实现规模突破的重要方式。更多的普通二线城市随着城市基础实施的完善和资源优势,正在更大范围内经历着人口集聚进程,城镇化快速推进的红利不断释放,潜在开发业务机会充��,是企业增量开发业务的重点布局��;以紧邻中心城市为代表的三四城��,未来地理区位带来的优势将随着城市时空距离的缩短日益明��,传统房地产开发业务、特色小镇模式将依托于中心城市不同层次需求的外溢逐步获得机会��(作��:中国 指数 研究陀��编��:熊丽��)