为什么选这13个城市试点？  

为什么选择北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都试点？分析人士认为，本次选择��13个试点城市基本囊括本轮房地产价格上涨较快城市，对需求侧的把握极为精准��

“此次是要在超大、特大城市和住房城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中，按照地方自愿原则，部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点��”国土资源部土地利用司负责人对记者说，作为人口净流入的代表性城市，这些城市租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力相对较强��

据住建部统计，目前我国约��1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代，与新市民旺盛的房地产住房租赁需求相比，我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题��

链家研究院院长杨现领认为，对于房地产住房库存较为短缺、人口净流入速度较快、房价较高、服务业占比超过50%的城市，需要通过发展租赁市场以保证住房供给��

为什么推出集体土地建租赁住房��  

在房地产价格、租金居高不下的大中城市，土地、房源供应长期紧张，导致这一现状的原因有很多，现行的土地管理制度是重要因素之一��

在土地市场引入招拍挂制度后，我国土地制度“城乡二元”结构不断加剧。一方面，热点一二线城市宅地供应异常紧缺，土拍竞争愈加激烈，地价飙升，地王频现；另一方面，农村土地不能直接转化为城市住房用地，在耕地红线的高压线下，大城市国有土地总量已经触顶，唯有集体建设用地入市，才能在缓解城市供地压力的同时，盘活农村最大一笔资产��

在复旦大学发展与政策研究中心主任陆铭看来，构建城乡统一的建设用地市场将拓展我国集体土地用途，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快我国城镇化进程，有利于构建实现房地产市场平稳健康发展的长效机制��

将满足什么群体的租房需求？  

“集体土地上建设租赁住房，主要是为满足新市民过渡性的居住需求。国家层面上，这个试点政策主要是面向供给侧的，要解决三个一亿人的需求��”南京市房地产住房保障和房产管理局局长郭宏定对记者说，从2014年到2020年，江苏省将��800万农业转移人口进城落户，仅在南京江北新区就有50万农村人口市民化，这将给房地产市场住房保障带来巨大需求��

“近年来，广州平均每年接收20多万名非广州生源大学生入户，加上广州籍生源接��30万新毕业留穗大学生，呈逐年递增趋势��”广东省房地产行业协会会长王韶表示��

事实上，为增加保障性租赁住房的供应��2012��1月，国土资源部批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点城市。北京陆续启动海淀区唐家岭、朝阳区平房乡、昌平区北七家镇��5个试点项目��

作为集体建设用地进行租赁住房建设首批试点城市，几年来北京、上海房地产项目效果良好，增加了房地产市场住宅用地来源和租赁住房供给，拓宽了集体经济组织和农民增收渠道��“从试点的有益经验看，能够支撑扩大试点工作��”国土资源部土地利用司负责人说��

对平抑高租金影响几何��