2017��7��25��,北京,违规出租房拆除治理现场。图片来��:视觉中国��

房地产长效机制如何构建一直是行业十分关注的话��,近期各级政府围绕发展租赁市场的一系列政策让这一问题有了更清晰的突破框架。特别是国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案��(以下简称方��)的通知,明确了长效机制构建中很重要的一个切入口:土地。土地是调节房地产市场供求关系的根本性核心资��,土地供应规模、供应结构和供应方式,将在相当长一段时间内影响到各类市场行为主体的预期和决策。也正因如此,这次对于集体建设用地利用模式的突破将使未来行业运行面临更多变��,亦会重塑中国传统的居住模��,房地产开发商必须认清这些变化和背后的逻辑,更积极的进行经营策略的调整��

刚需分流:集体用地切入租赁市场,刚需满足渠道更多��

以成熟一二线城市为例,从房屋使用价值的阶段性看其购房者可以分为以下几��:

刚进入城市工作的外来人员,主要通过租房解决居住问题;

经过一段时间积��,面临结婚成家,这时根据经济条件可选择买房或租��;

成长中的家庭,特别是有小孩后面临教育问��,这时对学区房的需求就比较迫切;

改善型的需��,这一群体对空间、居住品质等要素高度关注;

高端享受型居住需��,更高层次的居住品质改善��

当然,以上几类需求在实际中可能存在着一定交��,但总体特点应该是比较鲜明的。按传统的居住权益搭配机制和置业居住理念,真正的租赁需求只能存在于第一个群体之��,作为过渡性的城市居住方式而存在。房屋增值、房屋产权带来的权益、租金上涨等因素,都会迫使后面四类需求不得不通过购买房屋来实现居住目标。在此背景下,刚性利益机制下的购房需求面对市场化供应机制下土地资源的稀��,会带来房地产市场供求关系及房地产价格的失衡��

但是,以上这种情况正在并终将发生改变。此次方案明确提出利用集体建设用地建设租赁住��,从源头上盘活了较大规模的土地存量,拓宽了土地供应渠��,更重要的是基于土地特性、开发安置成本、租售成本的差异,这部分土地的利用成本较之市场化用地具有明显优��,加之方案中明确提��“探索建立租金形成、监测、指导、监督机��,防止租金异常波动,维护市场平稳运行”。这意味着从供应端和运营端都有望明显降低租赁住房运营成��,保障租金水平的适中性和稳定��

由此,更大规模的租赁房源供应、更具房地产市场适应性的租金水平,有望让前述第一和第二类刚需住房群体深化对于长期租住房屋的积极预��,有效分流短期房地产市场化的需求压��;而对于前述第三种学区需��,则有望随着各地租售同权政策的落��,特别是教育资源供给规模的提升,发生一定程度的预期改变,但这需要时间和过程。可��,从整体上说这次集体用地制度的变化将使土地供给效率更高,与房地产市场实际需求匹配更契合,并将持续改变房地产行业的需求分布格局。对于房地产开发商来说,在近郊、远郊乃至核心城市外溢区域开发的刚需项目,未来也会面临更多周边租赁项目的竞��,部分刚需被分流的格局在所难免,需要对这些区域的经营策略有所调整��

土地价值重��:房地产开发商算账方式要变,拿地需理��

另外,集体建设用地与租赁相结合的模��,也将逐渐改变现有的土地价值评估逻辑,房地产开发商投资视角要积极转变。一方面正如前所��,如果集体用地大量进入租赁市场,从消费端会带来购房预期降��,有利于稳定房地产价格,房地产开发商基于传统供求思维下的房地产价格上涨逻辑便很难成��,这也会较大程度抑制高价地王的冲动��