不仅如此，由于集体土地可以入市，村集体和农民配合拆迁和征收的意愿就会减弱。征地更难，商品房供应量就会减少。由于商品房有着**合法的买卖权��**品属性不可替代，国人的买房观念又不可能一下转变为“以租为主”，买房需求仍将长期持续��

殷鉴未远，深圳房价近年大涨，就是源于2009年率先进行的集体土地入市探索，随后几年都完不成土地整备（即土地收储）计划，缺口达一半以上。供需矛盾下，房价成为了出口��

三问��**渠道可行吗？

从房地产政策上看��**审批环节打通了；但从房地产融资渠道上看却未必行得通��

为什么？因为《方案》规定在集体建设用地上建设的��“租赁住房”，只租不售，因此房屋所有权没有流通性，不能成为*押物；加��“不得转租”，使用权也没有流通性。当所有权和使用权都被冻结时，��“商品”都算不上，因此没��*押贷款融资的可能��

尽管房地产市场住房具有使用价值和现金收益，未来租金收益可以进行质押贷款融资，但这只是在法理上成立，实际上未必行得通��

我们算笔账：��2016年国家统计局数据，北京住房租售比平均��1��662，即52年租金可以收回房屋总价。假设在集体土地上建设房地产市场住房成本降低一半，租赁价格不变，大��26年租金可收回成本，若加上利息约为40年。若以租金质押融资，意味着房屋业主——村集体在40年内无任何净收入，期间所有租金收入都要先归银行。而银行也不划算，40年后才能收回本息。在13个试点城市中，租售比最高的厦门，租金收��**年限约为45年；最低的成都也要22年。这样的贷款产品，银行是没有兴趣研发的��

如果靠股权融资呢？虽然该方法被《方案》明文认可，但由于住房产品缺乏交换价值，取得现金收益能力低，本身缺乏对合作者的吸引力，实际上却可能连股权合作都谈不成。缺乏融资渠道的结果，是只能依靠集体自有资金进行建设，如此一来，开发恐怕是有心无力��

四问：谁来开发建设住房？

目前的村集体——即使是相对发达的村集��——自身也缺乏大规模开发建设能力，多数集体要做也只能与开发商合作，采取类PPP模式（村集体相当于政府，代表全体村民公共利益）��

不过，如果采取股权合作开发，则存在几个制度性障碍：一是集体土地评估没有公认方法，如北京六环一带开发进展缓慢的主要原因，就是集体土地估值偏高，削弱��**吸引力；二是如果村集体以土地入股，企业以现金入股，村集体一般要求控股，这就可能出现同股不同权问题；三是作价入股的年限没有说明；四是土地作价入股近期收益无望，农民权益全在未来，这种情况下要不要设置保底分红也很敏感：不分，农民没有积极性，分则**人财务风险大��

五问：试点住房能否提供给新市民？

由于融资问题，在集体土地上建设租赁房的数量暂时不会太多，各城市的本市户籍居民中的各群体需求尚有巨大缺口，因此给新市民优先分配希望渺茫��

比如，杭州市公共租赁住房的优先分配群体是城市中等偏下收入、住房困难家庭和新就业大学毕业生及创业人员。纵览全国各城市，不管有无明确规定分配顺序，通过摇号分配公共产品性质租赁住房是普遍现象，因此公共租赁住房仍处饥饿状态。在低收入群体的刚性需求得到满足之前，各地恐怕很难顾上新市民的相对弹性需求��

不过，尽管我们分析了《方案》的相对不足之处，但此项改革具有划时代意义不容抹杀。基于此，笔者愿提出几条意见以供参见��