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配建制度下的“围栏”： 保障房遇成本难题
作者：张敏 时间:2017/8/30 8:35:00 来源�21世纪经济报道
摘要：配建制度下�“围栏”� 保障房遇成本难题 房地产开发商拿地心态微妙本报记� 张敏 北京报道位于北京市北五环附近的某大型小区内，业主小何这几天惴惴不安。因为隔壁几栋楼的邻居正连日 ......
配建制度下的“围栏”� 保障房遇成本难题 房地产开发商拿地心态微�
本报记� 张敏 北京报道
位于北京市北五环附近的某大型小区内，业主小何这几天惴惴不安。因为隔壁几栋楼的邻居正连日向房地产开发商抗议，要求把中间的黑色铁栅栏拆掉，从而能够共享小区内的绿地和健身设施。小何担心，自己的居住条件会受到影响�
小何是在2012年买的房子，交房的时间已�2015年。这个大型小区里，既有别墅，又有普通商品房，还有保障房，这三类房屋之间都被围栏隔开。此次参与抗议的，正是保障房的业主�
隔壁的小区，近期也出现了类似的抗议�
�2010年起，北京在土地出让中，逐渐将保障房地块配建到商品房地块中，这也使得房地产项目出现商品房业主和保障房业主混居的现象。出于房地产项目整体利润的考量，部分房地产开发商将商品房部分的容积率做低，并用围栏或围墙隔开，使其业主享受更好的居住舒适度，并卖出更高的房地产价格。但这也同时影响了保障房业主的居住品质�
今年上半年，随着这类“混居”小区陆续进入收房阶段，一些保障房业主开始维权，并通过相关渠道反映至监管部门�“涉事”的房地产项目多为北京的热销楼盘，涉及众多知名房地产企业�
8�25日，北京市住建委对此表态称，已采取严厉措施，要求房地产开发企业按照规划进行建设，未经许可不得自行设置任何形式的区域隔离。房地产开发企业违法设置隔离障碍的，住建部门将不予批准预售许可、暂停网签�
这一表态的潜在影响不容忽视。正如小何所在的小区，在一些已交付的小区里，保障房和商品房业主之间对于拆不拆围栏，产生很大分歧�
房地产开发商同样为难，若真的实现“配套均摊”，商品房项目便无�“独享”某些优势，房地产项目的卖点也就受到影响。对于趋于豪宅化的市区项目来说，这种影响不可忽略�
建立在配建制度上的脆弱平衡，正随着对围栏的整治被打破�
摊平保障房成�
小区内建围栏进行分割的情况早已有之。前些年，一些商品房项目的几栋住宅楼被某些单位团购后，会用围墙隔开，有时候会用一排树隔开�
近些年来，团购现象大大减少。但�2009年开始，北京探索土地捆绑出让制度，将保障房地块配建到商品房地块中，这使得房地产项目出现商品房业主和保障房业主混居的现象�2014年以后，北京几乎没有纯商品房地块，部分土地因竞争激烈，甚至最终以全保障房的形态出让�
小区内设置围墙的现象主要出现在这类项目中。某房企人士�21世纪经济报道记者表示，保障房的房地产价格相对确定，且往往低于房地产市场平均水平，因此商品房的定价和销售情况，是决定房地产项目盈利的关键因素。在实际建设中，小区的绿地、景观、配套等资源都会向商品房倾斜，使用围栏隔开，也是保证商品房业主“独享”资源的一种方式。这有助于商品房以更高的价格出售，并平摊保障房的成本�
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